深圳二手房终于走出“历史最低点阴霾”，有豪宅盘成交价反涨，专家预计今年“成交量能上4万套”

过去一年，深圳二手住宅共成交约3.27万套，同比增长约51%。

而新房成交套数为3.16万套，同比下降约8%。

进入今年1月，这种成交差距变得更为明显。截至1月4日，深圳新房共成交147套，二手房成交503套。

《每日经济新闻》记者在采访中了解到，深圳二手房市场的回升，业内认为主要基于两方面，一方面源于市场本身的调整，在二手房指导价实施两年后，多数房源的挂牌价已接近于指导价；另一方面随着参考价松绑、认房不认贷、二套房首付四成及取消750万元豪宅线等政策，深圳楼市成交有所回暖。

深圳某二手小区 每经记者 陈荣浩 摄

挂牌价跌幅片区占比超90%

“现在买二手房肯定性价比较高，整体价格已经远低于两年前，很多二手房的得房率也不错，所见即所得。”在房产中介黄涛看来，现在正是深圳二手房入手的好时机。

从黄涛向《每日经济新闻》记者发来的多套二手房情况看，现在的业主挂牌价，相比两年前的成交价，跌幅达到了20%-30%。

其中一套位于福田景田片区的五洲星苑房源，面积为71平方米，业主报价为560万元，折合单价约7.9万元/平方米。“同样的户型在2021年时，市场成交价普遍在8.6万-9.0万元/平方米。”黄涛说。

类似价跌的情况，在刚需盘中表现同样明显。去年10月时，记者曾前往龙华区看了一套丹枫雅苑约50平方米1室1厅的房子，业主挂牌价240万元，折合单价约4.83万元/平方米。而2022年7月，同小区同面积房源的业主成交价在290万元左右，折合单价约5.8万元/平方米。1年多时间，房屋总价下降了约50万元。

根据深圳中原研究中心的数据，截至2023年12月底，深圳二手房挂牌量超4.6万套，自年初开始挂盘量增长超81%。深圳83个有效片区（片区挂盘量大于10套）的挂盘均价变化中，共有77个片区挂牌价下滑，跌幅片区占比92.7%。

中原地产研究院数据显示，2023年深圳二手房价格累计下跌14.0%，挂牌价下跌较为明显的片区包括葵涌、上步、沙井等片区。

但记者观察到，也有部分二手楼盘存在着较为明显的“反价”情况，多以豪宅盘或改善盘为主。

比如位于南山深圳湾片区的绿海湾小区，2023年12月20日时成交一套158平方米的4室2厅的房子，业主挂牌价2380万元，成交总价为2350万元；而2022年12月时，有业主按照2121万元挂牌一套162平方米的房源，但最终成交价是1800万元。

类似情况也发生在同片区的三湘海尚项目。175平方米左右的大四房，2022年12月挂牌3200万元，成交价2600万元，业主降幅达600万元；到去年12月时，挂牌3250万元，最终成交价3050万元，业主降幅为200万元。

走出“历史最低点”阴霾

深圳二手房市场呈现出了较为明显的量增价跌。

成交量转折点出现在去年9月。2023年9月以来，深圳二手住宅过户量便呈现逐月走高态势，并在12月出现成交小高峰，且进入2024年以来的上升趋势仍在延续。截至1月4日，深圳新房共成交了147套，但二手房已经达到了503套。

1月5日，国家高端智库CDI研究员宋丁在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，深圳二手房成交的回暖与业主挂牌的心态变化有很大关系。

“经历两年多市场调整，不少业主心态也发生了显著变化。深圳2021年刚颁布二手房指导价时，市场上80%的房子的挂牌价是要高于指导价的，但现在业主的挂牌价基本与指导价相当了，说明市场价格本身就在调整。”

“虽然深圳二手房月度成交是回暖了，但整体还是处于低位。深圳2023年年度二手房成交才3万多套，正常年度成交应该是五六万套，我估计今年二手房成交量能上4万套。”宋丁说。

乐有家营销总裁贺玲则表示，2023年以来深圳出台了多项重磅支持政策，楼市成交有所回暖。

贺玲提到，比如参考价松绑、认房不认贷、二套房首付四成及取消750万豪宅线等政策，激活改善需求，带动“刚需、刚改、学位、大改、豪改”5种不同自住需求的轮动交易，使得2023年深圳二手房市场出现回暖行情。也正因此，深圳二手房市场的年度成交，走出了2022年“历史最低点阴霾”。